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segunda-feira, 18 de julho de 2011

DIREITOS E DEVERES DE CONDÓMINOS - Sentença de Julgado de Paz - 27-12-2010

Jurisprudência de Julgados de Paz
Sentença de Julgado de Paz
Processo: 68/2010-JP
Relator: LUÍS FILIPE GUERRA
Descritores: DIREITOS E DEVERES DE CONDÓMINOS

Data da sentença: 27-12-2010
Julgado de Paz de : PORTO

Decisão Texto Integral:
SENTENÇA

A Admnistração do A, com os demais sinais nos autos, propôs a presente acção declarativa, enquadrada no artigo 9º, nº 1 c) da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, contra B e mulher C, melhor identificados a fls. 3, pedindo a condenação destes a pagar-lhe a quantia de 2.092,27 €, acrescida de juros moratórios até ao integral pagamento, bem como das contribuições vincendas na pendência da presente acção.
Alegou, para tanto e em síntese, que os demandados são proprietários da fracção autónoma designada por “38-P-6”, correspondente à loja x, sita no D, a que corresponde uma permilagem de 0,80 e que, não obstante as suas obrigações legais e as interpelações feitas, os demandados não pagaram as contribuições para as despesas comuns do condomínio correspondentes ao período de Julho de 2000 a Dezembro de 2009, bem como o fundo comum de reserva respeitante aos anos de 2000 a 2008 (ambos inclusive), e ainda a quotização extraordinária aprovada no ano de 2003, tudo no montante do pedido por si formulado.
Para prova da matéria por si alegada, a demandante juntou inicialmente dois documentos, a que haveria de somar vinte e cinco documentos mais.
Regularmente citados, os demandados apresentaram contestação, invocando em suma a ilegitimidade activa do demandante, a prescrição das contribuições vencidas há mais de cinco anos, a excepção de não cumprimento e a nulidade das deliberações de aprovação dos orçamentos anuais, além de impugnarem a matéria alegada pela demandante.
Para prova da matéria por si alegada, os demandados juntaram aos autos um documento.
Realizou-se a sessão de pré-mediação, logo seguida da mediação, não tendo as partes, contudo, logrado chegar a acordo.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 c) e 12º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, em conjugação, no caso da competência territorial, com o disposto no artigo 774º do Código Civil).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas, atendendo nomeadamente ao teor da resposta à contestação da demandante de fls. 60 e ss., bem como ao disposto no artigo 6º e) do Código de Processo Civil e nos artigos 1436º e) e 1437º, nº 1 do Código Civil.
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS:
1. O A foi constituído em propriedade horizontal por escritura lavrada no livro de escrituras diversas nº x, a fls. 5 do 6º Cartório Notarial do Porto, encontrando-se o mesmo registado na 2ª Conservatória do Registo Predial sob o nº x.
2. Os demandados são proprietários da fracção autónoma designada por “38-P-6”, correspondente à loja x, sita na parte do edifício denominada “D”, a que corresponde, no título constitutivo da propriedade horizontal, a permilagem de 0,80.
3. Nos anos abaixo discriminados, dos orçamentos aprovados para cada um deles resultava para os demandados a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio com as seguintes quantias:
a) No período de Julho a Dezembro de 2000, inclusive, com a quantia mensal de 9,75 €, no total de 58,50 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 11/07/2000;
b) No período de Janeiro a Dezembro de 2001, inclusive, com a quantia mensal de 21,73 €, no total de 260,76 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 19/01/2001;
c) No período de Janeiro a Dezembro de 2002, inclusive, com a quantia mensal de 21,73 €, no total de 260,76 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 25/01/2002;
d) No período de Janeiro a Dezembro de 2003, inclusive, com a quantia semestral de 49,90 €, no total de 99,80 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 24/01/2003;
e) No período de Janeiro a Dezembro de 2004, inclusive, com a quantia semestral de 62,63 €, no total de 125,26 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 28/01/2004;
f) No período de Janeiro a Dezembro de 2005, inclusive, com a quantia trimestral de 32,50 €, no total de 130,00 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 11/02/2005;
g) No período de Janeiro a Dezembro de 2006, inclusive, com a quantia trimestral de 32,50 €, no total de 130,00 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 11/02/2005;
h) No período de Janeiro a Dezembro de 2007, inclusive, com a quantia trimestral de 32,50 €, no total de 130,00 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 11/02/2005;
i) No período de Janeiro a Dezembro de 2008, inclusive, com a quantia trimestral de 29,50 €, no total de 118,00 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 25/01/2008; e
j) No período de Janeiro a Dezembro de 2009, inclusive, com a quantia trimestral de 29,50 €, no total de 118,00 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 25/01/2008.
4. Além disso, o fundo comum de reserva, relativo aos anos de 2000 a 2008, correspondente à fracção dos demandados e resultante dos orçamentos acima aludidos, tinha os seguintes valores:
a) No ano 2000, com o montante de 13,16 €;
b) No ano de 2001, com o montante de 26,08 €;
c) No ano de 2002, com o montante de 26,08 €;
d) No ano de 2003, com o montante de 9,98 €;
e) No ano de 2004, com o montante de 13,00 €;
f) No ano de 2005, com o montante de 13,00 €;
g) No ano de 2006, com o montante de 13,00 €;
h) No ano de 2007, com o montante de 13,00 €, e
i) No ano de 2008, com o montante de 11,80 €.
5. Em 15 de Outubro de 2003, foi aprovado em assembleia de condóminos um orçamento extraordinário para fazer face a dívidas a entes públicos e fornecedores, cabendo à fracção autónoma dos demandados comparticipar com a quota-parte de 522,09 €.
6. A demandante expediu por correio simples para os demandados uma nota de débito para estes fazerem o pagamento das quantias acima especificadas, mas sem que as mesmas tenham sido pagas.
CONVICÇÃO PROBATÓRIA:
Os factos n.os 1 a 6 têm suporte documental nos autos, tendo sido ainda, com excepção dos dois primeiros, corroborados pelas duas primeiras testemunhas inquiridas, as quais depuseram com seriedade, isenção e conhecimento de causa, uma vez que trabalham na empresa que presta serviços administrativos à demandante.
DO DIREITO:
Os demandados são proprietários de uma fracção autónoma no D, o qual se integra em prédio urbano constituído em propriedade horizontal. Nessa medida, os demandados são igualmente condóminos, isto é, comproprietários das partes comuns do mesmo prédio urbano, tendo que comparticipar nas despesas relativas à sua conservação e fruição (cfr. artigo 1420º do Código Civil).
Ora, o artigo 1424º, nº 1 do Código Civil faz recair sobre os condóminos a obrigação de contribuir, proporcionalmente ao valor das suas fracções, para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum. E a administradora do condomínio tem o dever funcional de proceder à cobrança das contribuições dos condóminos para as despesas comuns e legitimidade processual própria para o fazer judicialmente (cfr. artigos 1436º e) e 1437º, nº 1 do Código Civil).
No caso dos autos, dos orçamentos aprovados entre o 2º semestre de 2000 e o ano de 2009 resultava para os demandados a obrigação de pagar o total de contribuições e de fundo comum de reserva de 2.092,27 €, sendo certo que os mesmos não o pagaram até ao presente.
Vejamos, portanto, se há algum facto impeditivo, modificativo ou extintivo do direito invocado pela demandante que deva ser julgado procedente, na sequência da sua arguição por parte dos demandados.
Em primeiro lugar, impõe-se reconhecer que as contribuições vencidas até cinco anos antes da data da propositura da presente acção estão prescritas, por aplicação conjugada do artigo 310º g) do Código Civil e do artigo 43º, nº 8 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho. De facto, trata-se de prestações periodicamente renováveis, que prescrevem ao fim de cinco anos, e não se provou ter ocorrido entretanto nenhuma causa de interrupção da prescrição. Ora, os demandados invocaram expressamente na sua contestação a prescrição destas contribuições. Deste modo, desde logo, tratando-se de uma excepção peremptória, os demandados devem ser absolvidos da parte respectiva do pedido.
Além disso, os demandados invocam não serem já donos da fracção autónoma aqui em causa, em virtude de terem celebrado contrato promessa de compra e venda e do contrato prometido só não ter sido ainda concluído por falta da respectiva licença de utilização camarária, a qual seria imputável à demandante.
Porém, nesta parte, os demandados também não têm razão, desde logo porque nem sequer provaram a existência de qualquer contrato promessa de compra e venda relativo à sua fracção autónoma, visto que aquele que juntaram aos autos tem um objecto completamente diferente. De facto, o contrato promessa de compra e venda de fls. 44 e 45 refere-se a duas fracções autónomas, identificadas pelas letras “J” e “I”, do prédio urbano situado no concelho do Porto, e tem os demandados como promitentes-compradores (e não como promitentes-vendedores). Assim sendo, cai por terra toda a demais argumentação dos demandados a este propósito, designadamente quanto ao facto da demandante ser a responsável pela falta de conclusão do negócio mediante a celebração do contrato prometido. E, deste modo, vale a presunção de propriedade resultante da inscrição no registo predial da fracção autónoma aqui em causa a favor dos demandados (cfr. artigo 7º do Código do Registo Predial).
Por outro lado, os demandados alegam matéria que, em parte, parece configurar uma excepção de não cumprimento, prevista e regulada pelo artigo 428º do Código Civil. Porém, os demandados não têm razão: por um lado, como as duas primeiras testemunhas explicaram, o encerramento do centro comercial não levou a que este deixasse de ter despesa. De facto, o centro comercial tem dívidas antigas a fornecedores e à Segurança Social, que tem vindo a pagar pouco a pouco, além de ter que comparticipar as despesas com a manutenção e funcionamento dos aparelhos de bombagem de água instalados na cave, bem como as despesas com a administração, designadamente honorários, expediente e contencioso. Aliás, por isso, a assembleia de condóminos tem anualmente aprovado orçamentos que prevêem custos que se prendem justamente com essas rubricas, mas não com água, luz ou limpeza, que o centro comercial não tem. E a administração do condomínio tem executado esses orçamentos anuais e feito aprovar as respectivas contas. Daí que não se possa entender que haja uma omissão ou falta de cumprimento da parte da demandante que justifique a recusa de prestação por parte dos demandados, uma vez que não existe correspectividade entre a prestação recusada e o alegado incumprimento da demandante. Com efeito, a contribuição pedida aos demandados corresponde a rubricas orçamentais aprovadas que a demandante tem vindo a executar, pelo que aqueles não se podem furtar ao seu pagamento com o argumento de que o encerramento do centro comercial se deve a esta. Aliás, tendo o encerramento sido decretado por autoridade administrativa, designadamente por falta de condições de segurança, como é público e notório, a mesma responsabiliza toda a comunidade condominial e não apenas a sua administração, já que o seu suprimento implicaria obras que teriam que ser aprovadas pela assembleia de condóminos e a mesma não se pronunciou até hoje nesse sentido.
Finalmente, os demandados invocam ainda a nulidade das deliberações que aprovaram os diversos orçamentos anuais. Além disso, os demandados questionam ainda a regularidade das próprias actas.
Em resposta, a demandante sustentou que os demandados alegaram a falta de convocatória das assembleias de condóminos e de notificação das respectivas actas em termos gerais, mas não em relação a si mesmos, o que comportaria aceitação de terem sido convocados. Porém, não partilhamos de tal entendimento. Na verdade, se na petição inicial a demandante tivesse alegado expressamente que tinha convocado regularmente os demandados para todas as assembleias de condóminos em que foram aprovados orçamentos e que tinha notificado os mesmos das respectivas actas, dada a sua ausência, ainda se poderia ponderar se a forma genérica como os demandados impugnaram essa matéria poderia ter tal efeito. Porém, a demandante não alegou esses factos, tendo-se limitado a dizer que os orçamentos e as contas dos anos em causa foram aprovados em assembleia de condóminos. É certo que a declaração do demandado de que não sabe se determinado facto é ou não real equivale a confissão quando se trate de facto pessoal ou de que o demandado deva ter conhecimento e vale como impugnação em caso contrário (cfr. artigo 490º, nº 3 do CPC). E também é certo que os demandados não foram muito claros na sua contestação, dado que se prenderam mais com a questão da falta de prova documental dos factos alegados pela demandante do que com a impugnação dos factos em si, tendo arguido genericamente a nulidade das deliberações, mas sem especificar quais as causas da invalidade invocada (se a falta de convocatória, se a falta de quórum constitutivo ou deliberativo), tendo-se refugiado numa alegada preterição de uma formalidade essencial, sem precisar qual. Porém, se bem interpretamos o sentido e o alcance do artigo 18º, nº 1 da contestação, os demandados não se limitaram a dizer que não sabiam se tinham sido ou não convocados para as assembleias de condóminos – posição que equivaleria a confissão, neste caso – tendo antes alegado que a mesma não tinha sido regularmente convocada, por remissão para o artigo 1432º do Código Civil (a referência ao nº 3, em vez do nº 1, deste preceito legal tem que ser entendida como mero lapso, considerando o contexto dessa afirmação, já que os demandados escrevem depois “ou seja, não constam dos autos os avisos convocatórios enviados por carta registada aos condóminos contendo a ordem de trabalhos para a realização da assembleia geral”). E, evidentemente, se se referem a todos os condóminos, os demandados incluem-se forçosamente nesse conjunto.
Ora, em face do artigo 342º do Código Civil e do artigo 516º do Código de Processo Civil, essa matéria (a convocatória regular das assembleias de condóminos) é constitutiva do direito invocado pela demandante, uma vez que é condição da validade das deliberações que o suportam. Assim sendo, havendo oposição a essa matéria, a demandante estava constituída no ónus de a demonstrar. É certo que não tinha que demonstrar que havia convocado regularmente todos os condóminos e que os havia notificado das actas das respectivas assembleias, mas, no caso específico dos demandados, a demandante tinha o ónus da prova de que havia cumprido esses procedimentos. Ora, a verdade é que, muito embora as testemunhas oferecidas pela demandante tivessem afiançado que os demandados foram sempre convocados para as assembleias de condóminos e notificados das respectivas actas, certo é que ambas divergiram quanto à morada para onde as mesmas foram expedidas. E, por outro lado, a demandante também não juntou aos autos documentos comprovativos do envio de tais convocatórias e actas, apesar de isso lhe ter sido ordenado pelo tribunal. De resto, pela consulta das listas de presenças que a demandante juntou aos autos, não se retira que os demandados tivessem estado presentes ou representados nas assembleias de condóminos em que foram aprovados orçamentos. Deste modo, tudo leva a concluir que os demandados não foram regularmente convocados para as assembleias de condóminos em apreço (cfr. artigo 519º, nº 2 do CPC)
Nestes casos, a doutrina balança sobre o regime de invalidade aplicável, designadamente por entender que as deliberações podem ser nulas (quando infrinjam normas de natureza imperativa), ineficazes (quando exorbitem da esfera de competência da assembleia de condóminos) e anuláveis, e que os dois primeiros vícios podem ser invocados a todo o tempo por qualquer interessado (cfr. Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, Lisboa, Ediforum, 2006, págs. 343, 344, 347 e 348). De acordo com este entendimento, as deliberações em crise seriam mesmo nulas, por terem sido tomadas em assembleia de condóminos não regularmente convocada. Porém, a questão é, neste contexto, de somenos importância, já que os demandados podiam também anular estas deliberações, uma vez que estavam em tempo e tinham legitimidade para o efeito (cfr. artigo 1433º, nº 4 parte final do Código Civil), atendendo a que só souberam das mesmas com a citação, tanto quanto se provou. E obviamente não impede esse efeito o facto dos demandados terem arguido a nulidade em vez da anulabilidade, já que “quem pede o mais pede o menos” e o tribunal não está sujeito à alegação das partes no tocante à aplicação das regras de direito (cfr. artigo 664º do CPC). Assim, independentemente da querela doutrinal a propósito do regime da invalidade das deliberações condominiais, não há dúvida de que aquelas que aprovaram os orçamentos de que emerge a alegada dívida dos demandados devem ser anuladas, por falta de convocatória dos mesmos para as respectivas assembleias de condóminos.
Por outro lado, a anulabilidade pode ser arguida por via de excepção (cfr. artigo 287º, nº 2 do Código Civil) e a demandante tem legitimidade para representar em juízo os condóminos que votaram favoravelmente as deliberações anuláveis (cfr. artigo 1433º, nº 6 do Código Civil), não havendo necessidade de instaurar a acção anulatória contra os mesmos (cfr. no mesmo sentido Ac. RP, de 06/02/2006: JTRP00038792.dgsi.net; e Ac. RL, de 25/11/1997: CJ, 1997, 5º-101).
Face ao exposto, na procedência das excepções de prescrição parcial do crédito peticionado e de anulabilidade das deliberações que aprovaram os orçamentos anuais, os demandados têm de ser absolvidos do pedido.
DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção improcedente e não provada e, por via disso, absolvo os demandados dos pedidos.
Custas pela demandante, que declaro parte vencida (cfr. artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Porto, 27 de Dezembro de 2010
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)

http://www.dgsi.pt/cajp.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/03ab22a9f7924ee08025788d0030f286?OpenDocument

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